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近年來房地產市場歷經政府打房、房價走跌,造成台灣房市低迷,國人進而將投資不動產目光轉往至海外,不過大多數投資客對海外市場並不熟悉,尤其海外不動產交易流程繁瑣、相關政經法規與政策,都是需要再三評估,一般的投資人很難了解海外房市的真實面貌,因此投資海外不動產值不值得,除了考慮投資報酬率外,更應謹慎思考,並了解投資背後存在的風險。

中信房屋總公司商仲部副理王藝樺提出,投資海外不動產可用3R指標檢視,所謂3R指的是Risk-風險、Rent-租金、Return-出場,接下來用3R指標,提供給對海外不動產有興趣的國人參考。

一、風險

政經情勢:剛進入海外投資市場,首重?量風險承受度,尤其要搞清楚自身對風險的承受度,才容易鎖定投資物件。王藝樺再三強調一定要關注當地的政經情勢,像東南亞因為政經情勢不穩定,房市波動幅度大,容易造成房產價值跌價,尤其不動產對政治與法令變動十分敏感,因此投資前後都要隨時掌握政策變動的脈絡。

產權:許多開發中國家只擁有地上權房產,年輕投資客因為風險承受度較大,選擇操作周期短、持有成本低的地上權房產(如:泰國、柬埔寨),此類型的房產如以50年計算,大約在30年後就開始跌價。所以王藝樺建議投資前,要先搞清楚土地或房屋的產權是採永久產權、或是僅有一定年限的使用權,才容易獲利。

二、租金

日本、美國、英國因為政經情勢穩定,租金也維持在一定金額,相對一年下來的報酬率更可穩定在5%左右,尤其日圓、美金、英鎊因幣值穩定,不會因為匯率的浮動而吃掉獲益,是相對值得投資的國家。

三、出場

投資人經過前面2R的篩選,接下來的出場報酬率可以預期會有1%~3%的增值率,套句「股神」巴菲特的價值投資理論,在基期低的時候進場,投資報酬率可期待的相對提高,這也是投資的不二法門。





近一週以來,對於馬英九總統拔除立法院王金平院長之作為,不啻是對台灣憲政體制莫大的衝擊。我身為一個法律系的學生,在大一都學過憲法,它老師告訴我憲法的目的是而透過基本權的保障及權力分立的建構來保障人權,在權力分立的設計下,我們有著全世界獨有的行政權、立法權、司法權監察權、和考試分立的五權憲法。

但在台灣的憲政體制下,考試院所職掌之權力本來就是行政權跳蛋怎麼用影片所劃分出來,而監察院所職掌之權力因為本身調查權之薄弱而導致成效不彰,可以看的出實質上台灣還是屬於一個三權分立的憲政制度,亦即由馬英九總統所代表的行政權,和王金平院長及所有經由台灣人民選出的立委所代表的立法權和司法權。

如今暫且不論監聽合法與否,特偵組是否有權偵查王金平院長關說之案件,在這整個事件過程中,馬英九總統曾說:「在這個關鍵時刻,全體台灣人民必須選擇,我們要沉默以對、繼續容忍這樣的行為?還是要站出來勇敢地說:我們站在拒絕關說司法文化的一方?身為總統,我無從迴避,必須挺身而出,也呼籲全國民眾堅定捍衛臺灣的民主法治」江宜樺院長亦出面表示:「總統做的決定,跟所宣示的立場,整個行政團隊都支持」。

江宜樺院長本就由馬英九總統任命,難道江宜樺會不支持嗎?在台灣目前的政治局勢下,行政院院長之作為本就是總統意志的延伸及展現。

於前述三權分立的架構下再觀馬英九之說詞,此事本應交由受身份保障之司法機關做出適當的處置,而非以黨主席之姿以黨紀開鍘,試問您是為以中國國民黨之總統抑或是中華民國之總統?是否非順您意志的立院院長您都會以相同的方式使其下台離去?此舉乃是侵害權力分立及不尊重司法又以黨領政的錯誤示範。

如今台北地方法院已裁准王金平院長所聲請之假處分案,已進入司法程序,如何令王金平院長負起應負之政治責任應循正軌,而非為上述連大一學生都深知違反憲法權力分立精神之作為。

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(作者王裕文,台北大學法律學系碩士生一年級。本文為NOWnews.com網友提供,言論不代表本報立場。版權為作者所有,請勿隨意轉載。)



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